”Ja, det blev ett nytt kök. Visst, det blev en del pengar. Men det är ju en investering.”
”Gud vad härligt att poolen är klar. Känns som en bra investering.”
Fastigheter är härliga! Man kan kasta hur mycket pengar som helst på dem och rationalisera köksbyten, badrumsrenoveringar och poolbyggen genom att betrakta dem som investeringar.
Nu kommer realiteten som den ovälkomne besökaren till denna låtsasvärld:
Vad är en investering? En investering innebär att man investerar pengar, arbete eller någon annan resurs för att sedan skörda någon form av avkastning. Ett exempel är att man avstår ett krogbesök och istället köper aktier, fonder, guldtackor eller jordbruksmark för pengarna. Avkastningen kan komma i två skepnader: dels som återkommande aktieutdelning, spannmålsskörd och/eller genom att priset på tillgången stiger så att man kan sälja aktien, guldtackan eller åkern dyrare än man köpt den. Ett annat exempel är att man hjälper grannens unge att laga cykeln, mot att han sedan återkommande kör ens plastförpackningar till källsorteringen. Och så vidare…
Investeringar har olika grader av avkastning och olika grader av risk. Ett bolag kan sluta betala utdelningar, aktiekursen kan rasa, åkermarken kan förstöras av parkslide och grannens pojke kan strunta i överenskommelsen om källsortering.
Vidare kan en investering vara mer eller mindre svår att omsätta. En aktie i ett storbolag kan säljas på någon sekund, en lägenhet i centrala Stockholm kan flippas på en vecka, en oljemålning kan ta flera månader att sälja.
Vad är då fastighetsägarens avkastning? Husägaren kan se fram emot tre sorters avkastning.
Den första konsekvensen av att äga sitt boende är att man slipper betala hyra till en fastighetsägare.
Andra förtjänstmöjligheten är att man i framtiden kan sälja sin bostad med vinst. I Stockholm har en prisökning av bostäder under årtionden varit en regel – i tider av stigande räntor och arbetslöshet upptäcker många att en sådan prisökning inte är någon naturlag.
På tredje plats kommer regelrätta intäkter. Det kan röra sig om att man hyr ut ett rum till en student, hyr ut lägenheten på Airbnb till någon turist eller säljer el från sina solpaneler till Vattenfall.
Låt oss nu se hur de olika avkastningarna påverkas av olika tilltag:
Slippa hyra: Låt oss säga att du kan köpa en bostad för 10mkr med driftkostnader på 2.000kr i månaden istället för att hyra den för 10.000kr i månaden. Besparingen blir således 8.000kr i månaden (hyra minus driftkostnader), vilket innebär en besparing på 96.000kr per år, vilket i sin tur innebär en årsavkastning på 0,96% (96.000kr genom 10mkr).
Köper du istället en bostad med samma driftkostnad för 5mkr, så blir avkastningen 1,92%. Om du renoverar huset utan att detta sänker dina driftkostnader (kök, spaavdelning och badrum) för 1mkr, så är din totala investering 6mkr och årsavkastningen sjunker då till 1,6%. Om du renoverar huset för 500.000kr (tilläggsisolering, ny värmepump) på ett sätt som sänker dina driftkostnader med 500kr per månad, så blir din avkastning 1,85% (Sparad hyra 10.000kr, driftkostnad 1.500kr, investering 5,5mkr).
Ett poolbygge för 500.000kr som dessutom ökar driftkostnaden med 500kr i månaden sänker avkastningen till 1,64% (Sparad hyra 10.000kr, driftkostnad 2.500kr, investering 5,5mkr).
Värdeökning: Ett ständigt återkommande argument för allsköns ”uppgraderingar” av sin bostad är att det ju höjer värdet. En central insikt är att det ekonomiska egenvärdet av att äga dyrare tillgångar är noll. Att pendla till och från jobbet med en dyrare bil är ekonomiskt aldrig bättre än att göra samma resa med en billigare bil. Att laga falukorv och makaroner i ett nytt designkök är ekonomiskt inte mer meningsfullt än att tillaga samma delikatesser i ett äldre kök.
Kan man sälja sin lägenhet 500.000kr dyrare genom att byta köket för 250.000kr, så är det vad man på vulgärsvenska kallar för en no-brainer. Ring din hantverkare, låt honom göra sin grej och flippa lägenheten innan köket ser slitet ut.
Om du däremot lägger 500.000kr för att byta ut ditt fullt fungerande kök i villan som du ska sälja om 20år, då köket kommer att vara slitet och inte påverkar priset, så är avkastningen på ditt köksbygge exakt 0kr och bör betraktas som ren konsumtion.
Husets intäktssida är intressant: Sedan tillkomsten av Airbnb har det blivit enkelt att faktiskt tjäna pengar på sin bostad, vare sig man hyr ut en attefallsstuga på tomten eller hela lägenheten när man är på semester. Liksom vid tidigare exempel kan man enkelt beräkna avkastningen genom relationen mellan kostnaden att bygga attefallaren eller avdela ett rum i bostaden genom de hyresintäkter man förväntas få.
Intressanta mentala dikeskörningar under de senaste åren har varit villaägares installation av solpaneler. Med rätt sorts humor kan företeelsen ses lika komisk som tragisk. Villaägaren ska alltså köpa en anläggning som förväntas producera el när man själv allra minst behöver den och ingen annan är intresserad att köpa den. Den faktiska pengarullningen till din plånbok är således rätt låg. Dessutom har du absolut ingen möjlighet att omsätta investeringen, andrahandsvärdet av en begagnad solcellsanläggning är noll. Att investera i en solcellsanläggning med en ungefärlig avkastning på 3% (ja, så ser verkligheten ut!) som kan gå sönder och inte kan säljas är inte försvarbart när du istället kan investera pengarna på börsen till 8% avkastning, där du dessutom kan sälja aktierna på någon sekund om du blir arbetslös, värmepumpen pajar, bolåneräntan stiger eller du av annat skäl behöver komma åt pengarna.